Eine Standortanalyse

TEXT Hans-Werner Mayer

Die Wissenschaftsstadt Darmstadt gehört zu den sogenannten Schwarmstädten. Nach den aktuellen städtischen Zahlen ist die Einwohnerzahl Darmstadts von rund 135.000 im Jahr 1998 auf rund 153.000 aktuell gestiegen und für 2030 werden über 160.000 Einwohner erwartet. Somit steigen auch der Wohnungsbedarf und die Nachfrage nach Immobilien.

Noch gibt es in Darmstadt keine echte Mangelsituation auf dem Wohnungsmarkt, doch wird die Wissenschaftsstadt bis 2030 einen Zuzug in der Größenordnung von 10.000 Menschen zu bewältigen haben, dann könnte es zur akuten Wohnungsnot kommen, wenn keine wirkungsvollen Maßnahmen ergriffen werden.
Der reale Bedarf liege im Moment bei ca. 700 neuen Wohnungen jährlich. Eine Menge die von den derzeitigen Baugenehmigungen deutlich übertroffen werde, meint Rechtsanwalt Felix Schäfer, Mitglied des Landesverbandsvorstandes und Geschäftsführer des Ortsvereins Haus & Grund Darmstadt. Trotzdem steigen die Mieten weiter an. Die vergleichsweise kleine Stadt Darmstadt rangiert, was die durchschnittlichen Mietpreise angeht, heute schon dicht hinter den Metropolen München, Frankfurt oder Stuttgart.
Das hohe Preisniveau trifft vor allem Studenten, Geringverdienende und sozial Benachteiligte, da vor allem bezahlbare Wohnungen fehlen. Günstiger Wohnraum wird derzeit sogar noch weiter reduziert, weil Immobilienunternehmen lieber auf rentable Luxuswohnungen setzen. Gleichzeitig stehen hunderte Wohnungen im Süden seit einigen Jahren leer und können aufgrund von Kapitalinteressen nicht genutzt werden, beklagt der asta der TU Darmstadt.
Die Zahl der Studierenden in Darmstadt hat sich in den letzten Jahren explosionsartig erhöht, während das über die Entwicklung des Wohnungsangebotes keineswegs behauptet werden kann. Auf der Warteliste bei Wohnheimplätzen des Studierendenwerks stehen noch über 1.000 Menschen, auf der Warteliste für Sozialwohnungen in Darmstadt stehen noch einmal deutlich mehr. Insbesondere internationale Studierende litten unter der Wohnungsnot. Es ist daher unerlässlich, sich auf allen Instanzen für einen sozialen Umgang mit Wohnraum einzusetzen und deutlich zu machen, dass Wohnen ein Grundrecht ist und kein Spekulationsobjekt. Hier seien auch die öffentlichen Wohnungsgesellschaften in der Pflicht, fordert der asta der TU.

GEFÖRDERTEN WOHNRAUM AUSBAUEN

Entlastung könnten die Konversionsflächen in der Stadt schaffen. Nach den städtischen Richtlinien würde in der Lincoln-Siedlung 15 Prozent des Wohnraums für den öffentlich geförderten Bereich eingeplant, weitere 30 Prozent dienten „Sonderwohnformen“ wie gemeinschaftliche Wohnprojekte, Wohnangebote für ältere Menschen oder für Studierende, ebenso zur Eigentumsbildung für Familien mit mittlerem Einkommen. Dies gehe in die richtige Richtung, so Schäfer zu diesem Punkt.
Bestes Mittel für ein erhöhtes Wohnungsangebot sei der Neubau. Hier könnten auch die Kommunen helfen durch die Zurverfügungstellung von Bauflächen und Baumöglichkeiten in der Stadt, meint Schäfer. Dazu gehöre, Ausbau und Neubau bürokratisch zu erleichtern, z.B. durch ein Überdenken der Stellplatzsatzung. Sie verteuere den Wohnungsneubau und das Wohnen. Der Ausbau von Dachgeschossen sollte erleichtert werden und der Bau von Tiefgaragen in den Innenhöfen, gerade im Martins- und Johannesviertel sollte gefördert werden, darüber könne man dann wieder Grünflächen anlegen.

IMMOBILIENPREISE IN DARMSTADT KLETTERN WEITER

Wer sich im Raum Darmstadt eine Immobilie zulegen will, muss immer tiefer in die Tasche greifen. Der Preisanstieg ist laut jüngsten Zahlen aus Wiesbaden in Südhessen besonders stark. Der Markt boomt trotzdem: Im Landesvergleich wechseln in unserer Region die meisten Grundstücke und Immobilien den Besitzer. Das geht aus der Trendmeldung der Zentralen Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen (ZGGH) hervor.
Wohnbaugrundstücke verteuerten sich den Zahlen zufolge bei uns seit 2009 im Durchschnitt von 260 auf 290 Euro pro Quadratmeter, freistehende Einfamilienhäuser von 260.000 Euro auf 315 000 Euro, Eigentumswohnungen von 2.600 Euro auf 3.450 Euro pro Quadratmeter. So teuer waren Immobilien in Darmstadt noch nie. Steigende Einwohnerzahlen sowie ein Mangel an Baugrundstücken und Wohnungen treiben die Preise nach oben. Eine Entwicklung, die nach Ansicht von Gutachterausschuss und Maklern anhalten wird.
Der Preisanstieg ist allumfassend. Er beträgt zwischen vier und fünf Prozent. Das wird gerade bei Eigentumswohnungen deutlich. Im ver- gangenen Jahr kostete ein Quadratmeter durchschnittlich 3.472 Euro – Autostellplatz inklusive. Zum Vergleich: Noch 2011 musste der Käufer einer Eigentumswohnung weniger als 3.000 Euro pro Quadratmeter bezahlen. Das bedeutet, dass innerhalb von zwei Jahren die Preise um über elf Prozent gestiegen sind.
Ein ähnliches Bild zeigt sich bei Häusern. Kostete ein gebrauchtes Reihenhaus im Jahre 2010 im Schnitt noch 277.000 Euro, waren es im vergangenen Jahr bereits 338.000 Euro. Auch neue Reihenendhäuser sind auf Rekordniveau: 515.000 Euro kosten sie im Schnitt. Die Daten basieren auf der Auswertung von rund 85 Prozent der im vergangenen Jahr abgeschlossenen Kaufverträge.
Kein anderes Bild bietet sich beim Blick auf die Grundstückspreise. Die sogenannten Bodenrichtwerte, die der Gutachterausschuss als durchschnittlichen Quadratmeterpreis angibt, waren vor 2011 einige Jahre konstant. 2013 sind auch sie gestiegen – im gesamten Stadt- gebiet mit Ausnahme des Stadtteils Wixhausen. In der Regel ist eine Erhöhung zwischen 10 und 25 Euro pro Quadratmeter Baugrund zu verzeichnen. Die Preisspanne reicht im Stadtgebiet von 170 Euro im Carl-Schenck-Ring bis zu 5.000 Euro in der City, wobei dieser Betrag mangels Bauplätzen nur eine rechnerische Größe ist.
Aus der Sicht der Immobilienmakler ist der Preisanstieg logische Folge
des Auseinanderklaffens von Angebot und Nachfrage. Das bestätigt der Blick in die Statistik des Einwohnermeldeamtes: Ende 2012 gab es demnach 150.155 Darmstädter, im Juli dieses Jahres waren es bereits 152.459. Das ist auf dem Immobilienmarkt spürbar. Während hessenweit die Zahl der Kaufverträge um 18 Prozent zurückgeht, steigt sie in Darmstadt leicht an. Die Folge: „Der Markt ist wie leergefegt“, sagt der für Darmstadt zuständige Sprecher des Immobilien-Verbands Deutschland (IVD), Frank Fischer.

Zur Demografie kommt ein anderer Faktor hinzu: Hypothekenzinsen verharren auf sehr niedrigem Niveau. Da bleibt „Betongold“ attraktiv. Daran dürfte auch die kürzlich erfolgte Erhöhung der Grunderwerbsteuer nichts ändern. Für Gutachterausschuss und Makler bleibt der Trend auch in den nächsten Jahren konstant. Dass eine Immobilienblase entstehen könnte, befürchtet er allerdings nicht: „Davon sind wir weit entfernt, denn die Preise sind erst in den vergangenen drei Jahren angezogen.“