TIPPS zur Immobilienfinanzierung Teil 2

FOTO: Thayran Melo

Fehler bei der Baufinanzierung vermeiden

Die Coronakrise hat den anhaltenden Preisanstieg bei Immobilien bundesweit sogar noch beschleunigt. Umso mehr beschäftigen sich viele Deutsche mit dem Erwerb einer Immobilie. Für die meisten Menschen ist es die größte Investition in ihrem Leben. Entsprechend sorgfältig sollten man dieses Vorhaben planen.

Auf kaum einem anderen Feld können Fehler so teuer werden wie bei der Finanzierung der künftigen Traumimmobilie. Interessenten können sich Ärgerer sparen, wenn sie zehn Fehler vermeiden.

Fehler 1: Nebenkosten unterschätzen
Der Kaufpreis in Deutschland ohne Nebenkosten lag im Jahr 2020 durchschnittlich bei rund 415.000 Euro. Aber es ist beileibe nicht alles, was ein Käufer zu zahlen hat. Mit der Unterschrift unter den Kaufvertrag fällt eine Grunderwerbsteuer an, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises liegt. Außerdem schlagen mit rund 1,5 bis zwei Prozent Notar- und Grundbuchkosten zu Buche. Hat ein Makler Haus oder Wohnung vermittelt, kommt zudem eine ortsübliche Provision hinzu. Allein diese Standardnebenkosten können bis zu 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen, was bei dem durchschnittlichen Kaufpreis von 415.000 Euro die beeindruckende Summe von 62.250 Euro bedeutet, die noch hinzuaddiert werden muss.

Fehler 2: Zu wenig Eigenkapital
Wer bei einer Immobilie 100 Prozent fremdfinanzieren möchte, muss mit erheblich höheren Kosten rechnen. Kredite sind signifikant günstiger, wenn die Bank nur 50 bis 75 Prozent der für die Immobilie nötigen Gelder aufbringen muss. Das hat mit dem Kalkül der Geldhäuser zu tun, dass diese Summe im schlimmsten Fall bei einer Zwangsversteigerung der Wohnung oder des Hauses leichter wieder hereinzuholen ist, wenn der Schuldner in Zahlungsverzug geraten sollte. Es lohnt sich also, einen ordentlichen Eigenbeitrag beizusteuern.

Fehler 3: Zinsänderungen nicht berücksichtigt
Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren gestiegen und gestiegen, aber die Kredite der Banken bewegten sich stets auf sehr niedrigem Zinsniveau. Das könnte sich bald ändern – zumindest ein wenig. Um den Jahreswechsel herum lag die Zahl noch bei 0,65 Prozent. Aber seit Ende Februar sind sie teilweise um auf bis zu 1,25 Prozent gestiegen. Das klingt zwar nicht nach viel. Aber wer bei 0,65 Prozent Zinsen für beispielsweise einen Kredit über 770.000 Euro zahlt, muss rund 50.050 Euro für das Darlehen über zehn Jahre zahlen. Bei 1,25 Prozent summiert sich diese Zahl bereits auf 96.250 Euro. Käufer sollten deshalb im Blick haben, dass sich die Konditionen am Markt ändern können.

Fehler 4: Tilgung zu niedrig ansetzen
Wer eine Immobilie kauft, sollte nie aus den Augen verlieren, dass er das ganze geliehene Geld für den Kauf auch wieder abtragen muss. Viele Banken geben sich jedoch mit einer jährlichen Tilgung von einem Prozent zufrieden. Das macht die monatliche Belastung des Darlehens geringer und verführt so automatisch zu einer höheren Kreditsumme. Wenn man so wenig von seiner finanziellen Last abträgt, kann es mehr als 60 Jahre dauern, bis alle Schulden getilgt sind. Das ist sehr riskant, wenn bei der Anschlussfinanzierung plötzlich ein höherer Zinssatz zu zahlen ist und man nur noch mit einer Rente als regelmäßige Einnahme kalkulieren kann. Wer bei einem Darlehen über 500.000 Euro beispielsweise seine Schulden nur jährlich ein Prozent tilgt, braucht nach zehn Jahren einen Anschlusskredit für eine Restschuld von fast 450.000 Euro. Immobilienkäufer sollten sich mindestens eine Tilgung von zwei, besser drei Prozent der Kreditsumme leisten können.

Fehler 5: Antrag auf Fördermittel vergessen
Wer bei der Baufinanzierung vergisst, die Möglichkeiten zu prüfen, ob Anspruch auf staatliche Förderung besteht, verschenkt bares Geld. Am bekanntesten sind die Mittel der staatlichen Förderbank KfW, die nach eigenen Angaben bis zu 48.000 Euro Tilgungszuschuss bietet, wenn Eigentümer ihr Gebäude zu einem KfW-Effizienzhaus umwandeln. Ab dem Sommer dieses Jahres ist dank der neuen Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) sogar ein Zuschuss von bis zu 63.000 Euro möglich.

Fehler 6: Keine Änderung der Lebensumstände eingeplant
Jeder, der einen hohen Immobilienkredit aufnimmt, sollte sich mit der Frage beschäftigen, wie es weitergeht, falls sich die derzeitigen Lebensumstände deutlich verändern. Was passiert im Fall einer längeren Arbeitslosigkeit? Was tue ich, wenn ich beruflich in eine andere Region gehen muss? Bei einem Umzug in eine andere Stadt kann sich die eigene Immobilie als finanzielles Problem herausstellen, da sie dann im schlimmsten Fall unter dem Strich mit Wertverlust veräußert werden muss.

Fehler 7: Nur die Hausbank berücksichtigen
Die Hausbank will normalerweise vor allem ihre eigenen Finanzierungsangebote verkaufen. Deshalb ist ein Angebotsvergleich unerlässlich. Die Differenz zwischen den Topangeboten und den teuersten Offerten am Markt bei zehnjähriger Zinsbindung bis zu einem Prozent ausmachen. Der Unterschied scheint auf den ersten Blick vielleicht nicht signifikant, kann aber bei Summen von 200.000 Euro und mehr rasch mehrere Zehntausend Euro Unterschied über die Laufzeit ausmachen.

Fehler 8: Alles auf eine Karte setzen
Viele Menschen neigen dazu, ihre finanziellen Spielräume zu überschätzen. Es gilt nüchtern zu ermitteln, welche ökonomischen Möglichkeiten für die Baufinanzierung zur Verfügung stehen. Wer will schon 20 Jahre lang auf größere Urlaube verzichten, um den Traum von der Immobilie zu erfüllen oder auf ein neues Auto? Die monatliche Belastung sollte 40 Prozent des Nettoeinkommens eines Haushalts nicht übersteigen. Wer eine Finanzierung eingeht, die ihn später so einschränkt, dass er über Jahrzehnte kaum mehr finanziellen Spielraum besitzt, muss über beachtliche Selbstdisziplin verfügen.

Fehler 9: Mangelnde Flexibilität des Kredits
Immobilienkäufer sollten bereits beim Abschluss des Darlehens Vorsorge treffen, dass sie die Modalitäten ihrer Finanzierung gegebenenfalls anpassen können. Bei günstigen Kreditangeboten darf man meistens die Rate während der Zinsbindung weder erhöhen noch senken. Aber es gibt gute Gründe, die Finanzierung anzupassen. Beispielsweise eine Erbschaft oder einen hohen Bonus. Junge Paare, die Familienzuwachs planen, würden gerne die finanzielle Belastung zeitweise etwas absenken. Darlehen sollten deshalb mit flexiblen Rückzahlungsmöglichkeiten abgeschlossen werden. Jährliche Sondertilgungen bis zu fünf Prozent der Kreditsumme sind bei vielen Banken ohne Aufschlag möglich. Das Gleiche gilt auch für das Recht, den Tilgungssatz bis auf ein Prozent zu senken oder bis auf fünf oder zehn Prozent zu erhöhen.

Fehler 10: Eigenleistung überschätzen
Viele Bauherren wollen auf ihrer eigenen Baustelle kräftig mit anpacken. Leider ist es in der Praxis allerdings häufig so, dass die Möglichkeiten bei den Eigenleistungen deutlich überschätzt werden. So wird gern übersehen, dass sich durch eigene Arbeit zwar Lohnkosten einsparen lassen – die zum Ausführen der Arbeiten erforderlichen Materialien aber dennoch gekauft werden müssen. Werden bestimmte Arbeiten dann doch noch vom Fachmann erledigt, fallen viel mehr Kosten an, als zunächst geplant waren – was im schlimmsten Fall die ganze Gesamtkalkulation sprengen kann.

TEXT Hans-Werner Mayer | QUELLE Verbraucherzentrale Hamburg, Immobilienverband Deutschland (IVD) und Stiftung Warentest