Das müssen Grundstückseigentümer wissen
Für Grundstücksbesitzer wird es 2022 ernst: Zwischen dem 1. Juli und dem 31. Oktober 2022 sollen sie beim Finanzamt ihre Steuererklärung für die Neuberechnung der Grundsteuer abgeben.
Die Berechnung der Steuer beruht bisher auf Jahrzehnte alten Grundstückswerten, die mit realen Preisen nichts mehr zu tun haben. Gleichwertige Grundstücke werden dadurch unterschiedlich veranlagt, was dem Gleichheitsgrundsatz widerspricht. Das wollte das Bundesverfassungsgericht nicht länger dulden. Es forderte bis Ende 2019 eine Neuregelung. Das vom Bund vorgesehene Modell ist aus Sicht der Landesregierung zu kompliziert und zu aufwendig. Bei der Berechnung der »Grundsteuer B« auf bebaute und unbebaute Grundstücke nutzt Hessen künftig das »Flächen-Faktor-Verfahren«.
Die Grundsteuer zählt nach dem Anteil an der Einkommenssteuer und der Gewerbesteuer zu den wichtigsten Einnahmequellen der Städte und Gemeinden. 2019 kamen allein in Hessen rund 1,2 Milliarden Euro zusammen. Die Städte und Gemeinden sollen nach der Umsetzung der Grundsteuer-Reform zum 1. Januar 2025 unterm Strich über die gleichen Einnahmen verfügen wie bisher – aber für einzelne Steuerzahler kann es zu Veränderungen kommen: Manche zahlen mehr, andere weniger. Je größer Grundstück und Haus sind, desto mehr Leute könnten die kommunale Infrastruktur in Anspruch nehmen. Deshalb sind die Grundstücks- und Gebäudeflächen der Ausgangspunkt der neuen Berechnung. Hinzu komme die Lage: Einfache Lagen werden gegenüber dem reinen Flächenmodell niedriger, gute Lagen höher besteuert.
Deshalb kann es bei den Steuerpflichtigen zu Veränderungen kommen. Weil Millionen Grundstücke neu bewertet werden, haben Haus- und Grundstücksbesitzern in diesem Jahr eine besondere Pflicht: Sie müssen eine eigene Steuererklärung beim Finanzamt einreichen. Genauer: eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts. Wie der Immobilienverband Deutschland (IVD) mitteilt, soll das zwischen dem 1. Juli und 31. Oktober 2022 geschehen – und zwar ausschließlich elektronisch per Elster-Verfahren. Wer bei Elster, der kostenlosen Online-Steuersoftware der Finanzämter, noch nicht registriert ist, sollte sich rechtzeitig darum kümmern. Alternativ können Eigentümer aber auch einen Steuerberater beauftragen. Betroffene erhalten entweder Post von ihrem Finanzamt, das sie zur Abgabe der Steuererklärung auffordert, oder werden über eine sogenannte Allgemeinverfügung öffentlich informiert. Die Pflicht betrifft Besitzer von bebauten und unbebauten Grundstücken, von Eigentumswohnungen sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft.
Beim »Flächen-Faktor-Verfahren« wird Hessen Lage und Größe eines Grundstücks berücksichtigen. Rund drei Millionen Flächen müssen deshalb neu bewertet werden. Zudem kommt eine Sondersteuer für unbebaute Areale. Je größer das Grundstück und das Haus sind, desto mehr Nutznießer kommunaler Infrastruktur hätten dort Platz. Daher sei die Fläche der Ausgangspunkt der Berechnung. Trotz der neuen Berechnung durch das Land haben die Kommunen bei der Grundsteuer am Ende das letzte Wort. Sie legen Hebesätze fest, die letztlich entscheidend für die Höhe der Abgabe sind. Dadurch kann sich die Abgabe je nach Wohnort teils um mehrere hundert Euro unterscheiden. Eine Kommune kann über einen Hebesatz null sogar festlegen, dass ihre Bewohner überhaupt keine Grundsteuer zahlen müssen. Wie hoch die neue Grundsteuer für die Eigentümer ausfällt, darüber informiert die Stadt oder Gemeinde per Grundsteuerbescheid. Zwar soll der Hebesatz so angepasst werden, dass die Grundsteuerreform die Einnahmen für die Kommunen nicht ändert, trotzdem dürften einzelne Steuerpflichtige mehr oder weniger Grundsteuer zahlen als bisher. Fällig wird die neu berechnete Grundsteuer ab 2025.
TEXT Hans-Werner Mayer