Die neue Ferienwohnungssatzung der Stadt Darmstadt

Woog Darmstadt, FOTO: Klaus Knaak, Fotocommunity

Rechtsanwalt Christian Kramarz informiert

Die Stadt Darmstadt plant zum 01.10.2021 die Einführung einer Ferienwohnungssatzung. Der Magistrat hat in seiner Sitzung am 26.05.2021 den Entwurf einer solchen Satzung für den Betrieb von Ferienwohnungen beschlossen. Zur Wirksamkeit fehlt es noch an einer entsprechenden Beschlussfassung der Stadtverordnetenversammlung und der Veröffentlichung im Amtsblatt.

Mit Einführung der Ferienwohnungssatzung wird der Betrieb von Ferienwohnungen unter ein Verbot mit Erlaubnisvorbehalt gestellt. Das heißt, wer zukünftig rechtmäßig Ferienwohnungen vermieten möchte, benötigt eine entsprechende Genehmigung der Stadt Darmstadt. Darmstadt gilt als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt im Sinne von §1 Mieterschutzverordnung. §12a des Hessischen Wohnungsaufsichtsgesetzes gibt den Gemeinden dann die Möglichkeit die Vermietung von Ferienwohnungen zu regulieren.

Voraussetzung der Genehmigung wird zukünftig der Umstand sein, dass der Wegfall des Wohnraums durch die gewerbliche Vermietung anderweitig kompensiert wird. Dazu kann entsprechender Ersatzwohnraum geschaffen werden oder es können Ausgleichszahlungen geleistet werden.

Ausnahmen von der Pflicht zur Kompensation des Wegfalls des Wohnraums sollen zukünftig bestehen, wenn lediglich ein Zimmer einer weiterhin als Hauptwohnsitz genutzten Wohnung zur Unterbringung von Feriengästen genutzt wird oder wenn der weiterhin als Hauptwohnsitz genutzte Wohnraum bei urlaubs- oder berufsbedingter oder sonstiger vorübergehender Abwesenheit des Wohnungsinhabers ganz oder teilweise insgesamt nicht mehr als acht Wochen pro Kalenderjahr entsprechend überlassen wird. Für solche Vermietungen gilt eine Ausnahme von der Ausgleichspflicht, auch solche Vermietungen sind dann aber genehmigungspflichtig.

Nach dem aktuellen Entwurf der entsprechenden Verwaltungskostensatzung werden die Gebühren für eine entsprechende Genehmigung bei 250 € bis 300 € liegen. Der Großteil der Kostenlast für zukünftige Kurzzeitvermietung, bzw. Fremdenbeherbergung, wird durch die Ausgleichspflicht nach § 2 Abs.2 der Satzung entstehen.

§ 7 der Satzung gewährt der Stadt Darmstadt ein Betretungs- und Besichtigungsrecht für Wohnungen um die Satzung durchzusetzen.

Es ist geplant, die Satzung zum 01.10.2021 in Kraft zu setzen. Ab diesem Zeitpunkt muss derjenige, der Wohnraum ohne Genehmigung nach der Ferienwohnungsatzung vermietet, mit einem Bußgeld von bis zu 25.000 € rechnen. Kommt es zum Bußgeldverfahren, wird das Bußgeld regelmäßig in einer Höhe verhängt werden, die mindestens die vereinnahmte Miete abschöpft.

Eine solche Satzung besteht in Frankfurt schon seit längerem. Das OLG Frankfurt bestätigte in einem Verfahren ein Bußgeld in Höhe von 6.000 € gegen eine Betroffene, da sie in 4 Fällen gegen die Satzung verstoßen hatte, ohne über die erforderliche Genehmigung zu verfügen. In dem Fall waren die ungenehmigten Ferienwohnungen für insgesamt 12 Tage vermietet worden. Ein Bußgeldrahmen von 500 € pro Tag der Vermietung ist daher bereits vom Oberlandesgericht als angemessen bestätigt worden.

Für die Umsetzung der Ferienwohnungssatzung, also die Genehmigungen und die Kontrollen, sieht der Beschluss die Schaffung einer neuen Stelle in der Verwaltung vor.

Vermieter von Ferienwohnungen via Airbnb sollten auch dringend prüfen, ob sie ihre Einnahmen aus Vermietung in den letzten Jahren dem Finanzamt angezeigt haben. Seit Herbst 2020 ist klar, dass Airbnb deutschen Finanzämtern die Daten zu den Vermietungen über die Plattform herauszugeben hat. Die Steuerfahndung Hamburg hat ein entsprechendes Verfahren gegen Airbnb erfolgreich geführt. Die Daten von Airbnb werden jetzt zentral in Hamburg ausgewertet und Steuerpflichtige, die ihre Einnahmen nicht versteuert haben, werden vom Finanzamt angeschrieben. Dabei geht es um die Einnahmen der letzten 10 Jahre.

CHRISTIAN KRAMARZ, LL.M.
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Urheber- und Medienrecht, Master of Law (Medienrecht)

  • Zugelassen als Rechtsanwalt seit 2010
  • Fachanwalt für Urheber- und Medienrecht seit 2015
  • Lehrbeauftragter für Musik und Recht an der Akademie für Tonkunst, Darmstadt
  • Berufen in die NetzDG-Prüfausschüsse der Freiwillige Selbstkontrolle Multimedia-Diensteanbieter e.V. (FSM)
  • Mitglied im Anwaltsverein
  • Mitglied der AGEM – Arbeitsgemeinschaft Geistiges Eigentum & Medien im Deutschen Anwalt Verein
  • Mitglied der GRUR – Deutsche Vereinigung für gewerblichen Rechtsschutz und Urheberrecht e.V.
  • Mitglied der DGRI – Deutsche Gesellschaft für Recht und Informatik eV.

 

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